[22/7/3] 국토부 발표- 투기과열지구 및 조정대상지역조정안

• 본 내용은 국토부의 규제 지역 조정에 대한 의결과 7/1 교보증권에서 건설/부동산 산업분석에 대한 내용을 공부하여 정리한 내용입니다.

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국토부 발표 자료

□ 대구 수성, 대전 동·중·서·유성, 경남 창원의창 등 6개 시군구 투기과열지구 해제 □ 대구 7개, 경북 경산, 전남 여수·순천·광양 등 11개 시군구 조정대상지역 해제

국토교통부(장관 원희룡)는 6.30일(목) ‘22년 제2차 주거정책심의위원회를 개최하여 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의·의결하였다.

심의 결과, 주택가격 상승폭이 비교적 낮았고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제키로 하였다.

먼저, 이번 심의위원회에서는 ｢최근 주택시장 동향 및 전망｣에 관해 위원 간의 심도 있는 논의가 이루어졌다.

민간위원들은 금리 인상 및 경기침체 우려, 주택가격 급등에 따른 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 최근 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 있지만, 국지적으로는 집값 과열의 여파가 잔존하면서 주거선호지역 및 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시장상황이 매우 예민하다고 분석했다.

위원들은 당분간 금리 인상 기조가 지속되고 DSR 3단계 시행 등으로 대출 규제도 강화되는 등 주택시장 안정요인이 있는 만큼, 미분양 주택이 증가하고 있는 지방권 일부 지역은 규제 강도를 조정할 필요성이 있다는 점에 인식을 같이 하였다.

다만, 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해야 한다는 의견도 제시되었다.

이어 현행 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 유지 여부에 대해 논의하였다.

(지방권) 위원들은 앞서 언급된 금리 인상 등 주택시장 안정요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려하였을 때 지방권 투기과열지구 6개 시군구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다고 판단했다.

* (해제지역) 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구

아울러, 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시군구에 대해서는 조정대상지역을 해제키로 의견을 모았다.

* (해제지역) 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시,전남 여수시·순천시·광양시

세종시의 경우, 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안하였을 때 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고, 현행 규제지역 지정을 유지키로 하였다.

(수도권) 수도권은 다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고, 미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안하여 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장상황을 추가 모니터링하기로 하였다.

다만, 과거 시군구 단위 규제지역 지정 과정에서 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산·화성의 일부 지역은 국민 불편을 감안하여 투기과열지구·조정대상지역을 해제키로 결정하였다.

* (해제지역) 투기과열지구 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동
 조정대상지역 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동, 화성 서신면

한편, 최근 주택가격이 안정세를 보이고 있는 만큼 하반기 지역별 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요한 경우 연말 이전이더라도 적기에 금번 해제에서 제외된 지방 중소도시 등 규제지역을 추가 조정할 필요성이 있다는 지적이 많았다.

이번 심의위원회에서 의결된 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안은 관보 게재가 완료되는 7.5일(화) 0시부터 효력이 발생한다.

이 날 주거정책심의위원회에 참석한 이원재 국토부 제1차관은 “주택시장을 둘러싸고 금리 인상 등 거시경제 여건 변화가 있는 상황”이라면서, “새 정부 공급 정책의 조속한 구체화를 통해 보다 뚜렷한 시장안정 흐름과 국민 주거안정을 유도하면서, 일부 지역의 미분양 추이도 면밀히 살펴보는 등 시장 상황에 적기 대응해나가겠다”고 밝혔다.

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증권사 정리 - 규제 지역 조정 주요 내용

 

• 국토부 6.30일 주심위를 통해 규제지역 조정안을 의결. 대구 수성구 등 지방 6개 투기과열지구 해제 및 대구 전지역 등 11개 시군구 조정지역 해제. 주택 가격 안정세 가속화 및 미분양 급증 지역 관리를 위함

• 시장 기대치 보다 다소 보수적인 결정이나, 적절한 조치로 판단. 이번 조치로 주택 가격 안정화는 물론 추후 악 성 미분양 예방 효과도 기대

• 향후 서울/수도권 가격 안정화 가능성 증가로 규제 지역 추가 해제 기대. 보수적이지만 지속적인 규제 완화로 시장 연착륙 가능성을 높인 결정으로 판단

 

[도표 1] 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 현황(’22. 7.5일 기준)

	투기과열지구(43 곳)	조정대상지역(101곳
서울	전 지역(’17.8.3)	전 지역(’16.11.3)
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21), 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부(’20.6.19), 김포(‘20.11.20), 파주(‘20.12.18), 동두천시(’21.8.30)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
부산		해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20), 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18)
대구		수성(’20.11.20)
광주		동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18)
대전		동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
울산		중구, 남구(‘20.12.18)
세종	세종(’17.8.3)	세종(’16.11.3)
충북		청주(’20.6.19)
충남		천안동남·서북, 논산, 공주(‘20.12.18)
전북		전주완산·덕진(‘20.12.18)
경북		포항남(‘20.12.18)
경남		창원성산(‘20.12.18

 

[도표 2] 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 효과(국토교통부)

구분		투기과열지구	조정대상지역
금융	가계대출	•LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 15억원 초과(아파트) 0% * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대)	•LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대)
		DTI : 40% * 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대)	•DTI : 50% * 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대)
		•중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
		•2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%)
		•주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지
	사업자대출	•주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		•주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상	•주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상
		• 민간임대매입(신규) 기금융자 중
세제		-	• 2주택 이상자 취득세 중과 •다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제(2 주택+20%p, 3주택+30%p) •분양권전매시 양도세율 50% •2 주택이상 보유자 종부세 추가과세 •일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 (1년이내 신규주택 전입 및 1 년이내 양도) •1 주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소(양도세 중과, 종부세 합산과세) •법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세
전매제한		•주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년)	•주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 3년)
		•오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) ‣ 100실 이상 오피스텔
청약		청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급 •오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 ‣ (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/(100실 미만)분양분의 10%이하
		•민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%)	•민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%)
		•재당첨 제한(10년)	•재당첨 제한(7년)
		•분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한
정비사업		•재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택
		•재건축사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립인가 후 소유권이전등시까지) •재개발사업 조합원 지위 양도제한 - (관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지) •정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
기타		•주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 + 증빙자료 제출	주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무

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