변동성 큰 시장- 투자 대안: 미국 REITs 주식들

1월4일 메리어츠 리서치에서 요즘 제가 관심가지고 있는 내용의 보고서가 있어 공부해 봅니다.

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미국 Retail, Hotel/Resort REITs

미국 REITs 종목들이 예상보다 완화적인 연준과 양호한 경기에 상승세 를 보였다.

최근들어 금융시장 변동성이 커진 가운데

1) IT업종, 채권과의 낮은 수 익률 상관관계,

2) 저밸류에 따른 가격 안정성,

3) Retail 종목들의 이익 턴어라운 드로 인한 배당여력 유지 등

 

으로 미국 REITs 투자 매력은 연초에도 잔존할 것으 로 보인다.

 

[미국 Retail, Hotel/Resort REIT's 종목 리스트]

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부동산 업종 강세 요인: 금리와 REITs 수익률간의 음의 상관관계(?)

이러한 REITs 자산의 가격 방향성을 결정짓는 요인은 크게 두 가지 이다.

첫 번 째로 ‘금리’ 인데, 일반적으로 금리와 REITs 수익률은 음의 상관관계로 본다.

 

금리 가 낮아지면 자금조달 부담이 적어져 배당여력이 커지며, 인컴형 자산이라는 측면 에서 상대적으로 REITs 배당수익률이 채권 금리 대비 매력적이기 때문이다. 과거 에 이러한 금리와 REITs 수익률간의 역상관관계는 금리가 4%대 이상일 경우에 형성된 것을 볼 수 있다.

 

따라서 지난해 미국채 10년물이 4%대 금리 위에서 100bp 이상 하락하자 REITs 투자 성과가 반대로 크게 개선된 것이다.

 

 

부동산 업종 강세 요인2: 예상보다 양호한 미국 경기

 

금리와 함께 ‘미국경기’ 역시 미국 REITs 자산의 가격 방향성을 결정한다.

 

일반적 으로 경기가 좋을 때 부동산 수요도 증가하고, 금리는 상승함에 따라 REITs 수익 률과 금리가 같은 방향성을 보이기도 한다. 특히 이러한 패턴은 금리가 4%대 아 래에 있을 경우 뚜렷하게 나타난다.

 

최근 REITs 자산 가격의 강세는 이 두 가지 요인이 복합적으로 작용했다.

 

파월 연준의장의 예상보다 완화적인 통화정책 발언 과 예상치를 웃도는 미국 소매판매 지표 발표로 금리하락과 양호한 미국 경제 심 리가 부동산 업종 상승을 이끌었다.

 

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금융시장 가격부담 있는 환경에서 REITs로 자산배분 효과 기대

 

연초 주식과 채권 모두 가격 부담이 있다면 미국 REITs에 대한 투자가 자산배분 측면에서 효과적일 수 있다.

 

부동산 업종은 최근 변동성이 큰 IT업종과 상관관계 가 낮기 때문이다. 채권 금리와의 상관관계는 금리 수준에 따라 다른데 지금과 같 은 4% 전후 금리 수준에서는 0에 가까운 상관관계를 보인다.

 

업종 전반 이익하향 조정 속 눈에 띄는 부동산 업종 이익 개선세

 

부동산 업종의 이익전망도 긍정적이다.

 

S&P500 12MF EPS 상승세가 지난해 11 월 이후 주춤한 상황에서 부동산 업종은 최근 1개월간 EPS 전망치가 상향조정됐 다.

이익 상향조정을 주도하고 있는 IT업종의 경우 이익 상승 대비 큰 폭의 주가 상승으로 밸류에이션 부담이 커지며 증시 변동성이 커진 국면에서 가격 조정이 나 타나기도 한다.

다만, 부동산 업종은 밸류에이션 우려가 없기 때문에 가격 부담도 다른 업종 대비 적어 안정적인 가격 움직임을 보이고 있다

 

미국 내수 매출비중 큰 Retail 종목들의 이익 턴어라운드

또한 소매와 호텔/레저 주요 종목의 이익 개선세도 눈에 띈다.

 

결국 이들 기업의 이익 개선이 이어져야 소매, 호텔/레저 REITs의 배당 여력도 입증되기 때문이다. 미국 내수 매출비중이 높은 대표적인 소매 종목인 룰루레몬, VF코퍼레이션, 랄프 로렌, 태피스트리 모두 지난해 4분기 이후 이익 개선세가 나타나고 있다. 미국 여 행 수요 역시 지난해 연중 회복세를 보이며 호텔/레저 종목의 이익 모멘텀 개선세 도 지속되고 있다.

 

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저랑 관점이 비슷한 분석보고서 입니다.

저도 미국리츠에 투자를 하고 있고, 현재는 마이너스 수익률이지만, 크게 신경쓰지 않습니다. 현재까지 매월 배당율도 지속 상승하고 있는 상황이고, 현재가 바닥존이라, 향후 상승할 거라고 생각하고 있습니다.

 

그래서 요즘 추가 매수를 천천히 고려해 볼려던 차에, 이런 보고서가 눈에 들어와 공부해 보았습니다.