2023년 7월 19일 하나증권에서 재밌는 레포트가 발행되었네요. 그 내용을 공부해 봅니다.
아파트 실거래가 분석(5월)
5월 매매 실거래가지수: 전국 +0.7%mom
5월 전국 매매 실거래가격은 전월대비 0.7% 상승했다. 2월 첫 반등한 이후로 4개월 연속 상승이다.
다만, 상승의 속도는 느려지고 있다(1.0%→1.1%→0.8%→0.7%). 대구, 충남, 전 남을 제외한 전지역에서 상승했다. 서울과 수도권의 상승폭이 컸다(서울 +1.3%, 경기 1.1%). 서울에서는 서북권(은평, 서대문, 마포)과 동남권(서초, 강남, 송파, 강동)에서 보다 크게 상승했다.
4월 전세 실거래가지수: 전국 +0.7%mom
4월 전국 전세 실거래가격은 전월대비 0.7% 상승했다. 3월 처음 반등(+0.2%mom)한 이후 로 2개월 연속 상승이다.
광역시에서의 전세가격이 처음으로 반등했다.
지방은 여전히 하락 중이다.
서울은 전월대비 1.1% 상승하면서 상승 속도가 빨라지고 있다. 매매가와 마찬가지 로 서북권과 동남권에서의 전세가격 상승이 두드러진다.
매매가의 상승: 유동성은 어디까지 확대 가능한가
연초에는 하반기로 갈수록 매매가의 상승세가 약해질 것이라고 전망했으나, 현 시점에서는 판단하기가 어려운 상황이다.
하반기 COFIX가 기준금리인 3.5% 이하로 내려가기 어려울 것이라고 보고 있어, 금리로 인한 유동성 확대는 제한적으로 보고 있다.
주가지수도 코스피 2,600을 넘어 추가로 상승여력이 크지 않다고 보고 있다.
그럼에도 불구하고 하반기 가격 전망이 어려운 이유는 대내외 매크로 환경에서 유동성이 축소될 시그널이 나오고 있지 않기 때문이다.
대외적으로는 미국의 CPI와 PPI가 시장 예상 대비 낮게 나왔고, 달러는 약세로 가 고 있으며, 나스닥은 52주 신고가를 갱신했다.
대내적으로는 역전세 문제 예방을 위해 대출 규제를 일부 완화(DSR 40%→DTI 70%, 다음 세입자를 구하지 못하더라도 대출)하는 대책이 나오면서, 부동산 시장 내 유동성이 추가로 공급될 여지가 있다.
물가는 잡아야 하는데 자 산가격이 재차 상승하는 아이러니한 상황에서 추세적으로 부동산 가격이 우상향 할 것을 기 대하기란, 저성장 국가가 고금리 상황에서 경제가 회복될 것이라고 보는 것처럼 과도한 희 망일 수 있다.
저는 개인적으로 본 분석에 동의 합니다. 원자재가격은 상승하고, 주요도시의 신규물량이 증가하지 않고 있는 상황에, 금리는 고금리를 유지 할 것이고, 쉽게 내리지는 못할 것으로 보고, 대외적으로도 쉽지 않은 상황에서, 정부가 생각하는 최선의 방법은 현 상태 유지 이지 아닐까 생각합니다.
부동산에서 단기적으로 현 상태유지하지만, 장기적으로는 화폐가치하락 과 물가상승에 따른 공급 측면과, 인구 감소라는 수요 측면에서 고려될 것이지만, 그렇다 하더라도 수요를 희망하는 지역은 상승하리라 봅니다.
- 전월대비 매매가는 전국에서 0.7 상승
- 전월대비 전세가도 전국에서 0.7 상승 (but 8개도에서는 -0.5 하락)
- 아파트 실거래가지수 및 전세 실거래가 지수 다시 상승 중
- but, 지방과 수도권과 광역시와의 gap 차이가 벌어지고 있는 상황임
- COFIX가 다시 상승을 하고 있는 상황이네요.
- 서울 지역별 대표 아파트 6월 평균 실거래가 비교
거의 대부분에서 상승했습니다. 하락 아파트는 아래 몇개 입니다.
- 영등포 아크로 : -2.6억
- 영등포 프루지오 : -1.2억
- 반래퍼 : -3.6억
- 반포자이 : -3.4억
- 올림픽 : -2.5억
- 고래힐 : -1.6억
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